住宅综合机电工程招标及合同管控要点 PPT
一、招标工作讲解
1、招标条件
（1）投标单位名单确定
（2）招标图纸:招标图纸深度要求达到“施工图”深度，而非“扩初图”。招标图包括设计说明、图例、设备表、系统图、平面图、局部详图（如机房详图、卫生间详图、接管详图等）。
（3）招标文件
①合同条款，参考公司标准招标文件版本，请留意根据项目实际情况调整。
②技术要求，包括主要设备、材料的技术要求、材料设备选用表，要求投标单位填写拟选用之设备材料的品牌、型号、关键技术参数、原产地及供货期等。
③合同范围及施工界面
1. 与市政配套单位（供水、供电、燃气、采暖等）的分工界面；
2. 与总包单位预留预埋的分工界面、与其他机电专业分工界面；
3. 与甲供设备、材料之合约分判界面。
④工程量清单
详见后续第一、6条。
2、基本原则
（1）保证招标图纸质量:
Ø招标图纸必须达到“施工图”的深度要求，仅有粗略的系统图或仅有点位图，容易导致合同纠纷。设计部门应对图纸质量严格把关，必须提供完善的招标图纸给合约部招标，同时明确招标图即是用于变更率统计考核的基准版图纸，禁用扩初图招标。
Ø严格把控图纸，避免发生一套图纸中互相矛盾的情况，常见的情况包括：配电箱竖向干线图与系统图不一致，系统图与平面图不一致，低压配电系统图中的出线与配电箱系统图中的进线不一致，等等。
Ø设计出图应保证图纸与现行规范一致，虽然合同条款中明确如招标图纸本身存在不一致或与现行规范产生不一致的，业主方将保留以较高的标准执行的权利，但是实际碰到此类情况，较难以此条款来强压施工单位，所以应在设计阶段就严格把控，避免发生图纸不满足规范的情况。
（2）合同性质：总价闭口包干
Ø总价闭口包干，是指包深化设计、包工、包料、包机械设备工具、包图纸、包工期及包质量，亦包括按图纸及工料规范要求完成本工程不可或缺的工作所需费用。该总价除设计变更或本合同所容许的调整外，一概不予调整。
Ø综合机电工程投标单位应对系统的完整性负责，对于因明显的图纸缺陷导致系统不能达到设计功能性要求的，投标单位应于投标阶段及时提出，合约部第一时间要求设计部及工程部及时澄清并修改图纸，各投标单位按完善后的图纸进行报价，总价包干。（深化设计责任是指完善深度不够的图纸，而非修改存在明显设计缺陷的图纸，不能指望施工方进行原则性、颠覆性深化，如存在需颠覆性优化的则说明图纸不具备招标条件。）
（3）材料设备分判及选用的合理性
形式：
Ø甲供：电线电缆、配电箱、水泵、塑料管材及管件、精装部分开关、插座、灯具。
Ø乙供：除以上材料外其余主要水电材料（如母线桥架、阀门类、复合管材、塑料管材等），限定品牌原则应遵循全国或当地市占率较大、常见易采购的主流优质国产品牌，应选5家左右同档次品牌，不得少于3家。
注意：忌提供的品牌档次不一，变相地确定低档品牌；
需要考虑到业主方提供的品牌是否涵盖所涉及到的品种型号规格，忌限定一些小众品牌；
设计部门提供的品牌表、合约部门应甄选后再行放入招标文件。
品牌范围确定，绝对不能由设计院说了算！在内部，也不能由设计部一家说了算，应由设计、工程、合约三家共同商定。
Ø不是所有每一类材料都需要限定品牌，对同质化极高、成本价值有限的材料可不需要限定品牌。如配电箱的箱体、部分辅材，此类产品可能无明显市占率较高的产品品牌，指定之后只会造成后期采购障碍。（这类非品牌材料设备，我们要说明其工艺要求：例如镀锌多厚？壁厚多少？什么材质？等等）
Ø对于设备材料的选用一定要结合市场的实际情况，可以事先进行市场摸底或向供应商征询，避免出现所选择的产品已经被市场淘汰的情况。
（4）标段划分及调差的合理设定：
Ø综合机电工程同一专业系统应尽可能避免划分标段，这样能明显减少工程部门及总包单位的现场管理难度。
Ø综合机电工程本身造价有限、且占比较大的材料设备均已甲供。仅钢制配管与短期大宗材料市场行情敏感性较高、但造价太有限、且本身工期不算太长。所以无需设置调差项。
（5）交付标准及特殊工艺：
Ø对于综合机电工程一定要在招标前明确最终的交付标准，对于毛坯住宅项目应尽量做到满足验收规范下最低标准交付。
Ø注意：图纸所示并非需要全部实施的施工内容，应结合地方验收规定，确定招标的施工范围及内容，而非完成图示所有内容。比如多数地方可按一灯一开一插座验收等。详细情况可参考附件1-《地区验收交付标准调研模板样表》。 简便方式：咨询现场监理，监理一般为当地单位，故对该城市验收交付标准或其他非常规工艺做法了如指掌。
Ø典型案例（与常规存差异化施工工艺的案例）：
如：成都—PPR管需压槽预埋、导致PPR管单价高于常规明配做法1倍；
宁波—厨卫排水管必须用刚性防水套管，导致UPVC管单价较常规做法高0.5-1倍。
如招标时对该地区特殊做法不清楚，会直接导致清单失效、后期产生索赔。
（6）中标原则：
Ø在技术标合格的前提下，“合理最低标中标”是基本原则。
Ø注意做好清标工作，留意投标单位的不均衡报价，尤其是将部分日后容易产生变更之项目单价报高，而将部分不易变更之项目单价报低。
Ø不建议分多标段。如果是多标段评标时，必须以多标段合计投标总价作为评判原则，不得分开标段选择各自的最低标。
（7）其他几类注意项：
Ø所有甲供材料均应在清单选用表中设定损耗率，不应由投标单位自报，不要遗漏对损耗率的约定。
Ø若单价表中没有一些日后可能出现变更的项目，则宜在备用清单中列项，要求投标单位填报相关单价供日后变更之用。但需留意在清标时需一并审核备用清单项目报价。
Ø忌使用“以国家或当地验收规范为准”此类笼统性语句、作为清单编制的基本描述。比如：要清楚地说明当地差异化做法、抗震支架、管道连接方式等。
Ø在招标阶段就可以预见的一些工作内容，可作为“暂定数量项目”报价，计入投标总价。如部分设备须提前投入使用的，例如潜水泵、地下室排风机等，可按每台班单价列项，尽可能的减少标后的洽谈定价工作。
3、承包范围：
（1）预留预埋工作：
Ø目前基本情况：由于综合机电单位进场晚，所以±0.00以下部分的机电预留预埋划入了总包。
Ø正常条件下，出±0.00时应该综合机电单位已经进场，±0.00以上的弱电、消防、强电、给排水的配管、套管、底盒等预留预埋工作内容，应均归属于综合机电单位负责，且要求综合机电承包单位交接与验收总包已完成预留预埋工作，若发现总包预埋不到位，有错漏，综合机电单位须以书面形式及时要求总包修复到位后再行接收，若综合机电单位在交接验收签认后，再行发现总包完成之上述预埋工作有错漏，则需要修补的工程量由综合机电单位承担，所需费用包括在综合机电合同总价内。
Ø如总包招标时，已有机电施工图（非首期项目），则所有预留预埋工作均应纳入综合机电范围内，且综合机电可与总包合并招标。
Ø不得任由或安排总包单位预埋至结构封顶。这可能是机电出图过晚、或招标环节严重逾期所致，要防范。（但对于低楼层建筑、例如3-4层，如果不能及时确定机电施工单位，允许总包预埋至封顶）
（2）强电系统
Ø精装修项目分判方式：
机电单位按精装图负责配管配线至末端穿线完成预留，灯具及开关插座面板则由精装修单位负责。应要求设计尽早确定精装修图纸，避免出现综合机电单位预埋的管线与精装点位不匹配而导致的返工情况。
Ø与其他专业分包界面（简便清晰的划分方式）：
弱电、电梯、水泵、风机、防火卷帘、锅炉、机械车位、泛光照明、泳池及SPA系统、园林景观等所有其他专业的设备控制箱之前所有工作内容均由综合机电单位负责。即电源箱至设备控制箱之间的管线由综合机电单位负责，控制箱（包括控制箱）至专业设备间管线由相应专业单位自行负责。弱电、消防专业设备工程的桥架、信息箱壳等归属综合机电单位负责。
（3）给排水系统：
Ø给水系统施工范围：各地均有差异，以当地自来水公司配套费用施工范围外的内容。一般给水分户表后内容为综合机电单位范围。
Ø排水系统施工范围：从各排水点至出外墙第一个井之间的排水系统均由综合机电单位负责。
Ø室外消防及给水管网若非必须由垄断单位负责，则可划分到小市政工程。
Ø中水、雨污水处理、泳池循环系统及SPA系统应委托专业承包单位负责，相关分工节点应以给水点阀门为界。
Ø精装修项目的给排水系统，给水管和排水管均应由机电单位按精装图预留到位，其余内容均由装修单位施工，洁具甲供。
（4）供暖系统：
Ø北方地区存在中央供暖系统的，从楼栋外热力井内出水阀门接驳开始至住户内分水器止（不包括分水器）为综合机电工程施工范围。
Ø如住户室内采用散热器模式的，住户内分水器（包括分水器）至散热器所有工作内容为综合机电工程施工范围。
Ø如住户室内采用地暖模式，住户内分水器（包括分水器）至散热管环路内所有工作内容由地暖专业单位负责。
（5）太阳能热水系统：
Ø屋顶的集热板、水箱、循环泵、膨胀罐、热媒管以及阀门的安装以及控制系统由太阳能热水单位负责。
Ø从总出水口后至每户用水点以及进水口之前的供回水热水管道、保温等内容均由综合机电单位负责。
（6）防雷接地系统：
Ø防雷接地与其他专业交接面较容易分清，原则上所有的防雷接地内容均属于综合机电单位。
Ø从上图可看出、防雷接地的内容项目既杂又多，编制清单时建议“镀锌扁钢连支架” 按延长米计；“等电位联结端子箱”按“个”计；“利用基础内钢筋作接地装置”、“进出建筑物金属管道与接地装置作连接”、“防雷接地测试”等按“项”计（具体按“项”列的项目可参考设计说明）。
（7）承包范围界面的特点总结：
机电范围界面主要注意以下几个方面：
Ø与各市政配套垄断单位的界面，全国各地均不同。招标前必须清楚该城市该项目的市政配套单位施工范围。
Ø与其他非垄断专业分包单位、总包单位的施工界面。
Ø要清楚实际交付标准，图示内容非全部必须施工。施工图纸一般为一个单项或分部工程的全部功能内容，但验收条件并非完全按图示，故招标前应清楚该城市验收交付条件。应在招标文件内清楚描述工程范围，不能盲目以图纸所有内容进行包干招标。
（8）甲供设备材料：
Ø招标文件及清单中有明确的甲供材料分判表。
Ø明确说明甲供材料的供货周期，并要求承包单位充分了解提出甲供材料需求的时间。
Ø明确约定甲供设备材料的损耗率，详见“清单模板–甲供材分判”表约定。
Ø明确甲供材料与综合机电单位安装之间的界面划分，如货到现场后未安装时的看管责任以及大型机电设备的卸货、吊装就位等等责任划分。目前甲供材料（电缆、精装灯具、面板、水泵、配电箱、塑料管等）均由供应单位运输至工地指定地点，地板交货，由业主方、监理、施工单位共同签收，看管责任归属于施工单位。
4、开办费注意事项：
5、计量计价问题：
（1）辅助项目，不应独立计费：
基本原则：应严格按工程量计算规则执行。
图纸上可见的内容一般独立列项，图纸不直接可见、但是根据国标清单或定额习惯，属于单独列项的内容、一般均为辅助项目，不应单独列项（含入主项工作内容描述）。
Ø支架，包括固定件，锚，绝缘体和防震装置（抗震支架除外） 。
Ø防护油漆和装饰油漆。
Ø电缆终端头。
Ø法兰片、卡箍件等。
Ø过路盒、接线盒及管路保护等。
Ø三通、弯头及大小头等管配件。
穿墙及穿板套管（外墙防水套管及密闭套管除外）。
（2）专业的列项描述（为了方便准确的计、举例几个典型）
Ø在描述管道、桥架及风管列项时可以加上“需要在穿过防火墙和类似项目的管件和套管之间安装防火填料，以符合防火设计要求”，这样就避免了日后计算防火封堵的麻烦。
Ø在描述设备及阀门时可以加上“连支撑四周的工作（例如挂钩，托架）及密封和嵌填所有接驳，勾缝和穿孔的保温材料”，这样就避免了日后计算复杂的不规则设备保温的麻烦。
Ø在描述阀门时，需要明确阀体材质、阀芯或阀杆的材质、阀门的工作压力等级 ，这样可以直观判断价格的合理性。
Ø
详细内容参考附件2-《综合机电清单模板》中列项方式。
（3）关于拆除：
Ø如果是保护性拆除的（不对所拆除的设备材料造成破坏的），考虑到其施工难度，可以按安装单价的50%计取。如果是破坏性拆除的即主材全部报废的，可以按安装单价的30%计取。可在合同清单中增加相关约定。
6、工程量清单：
7、议标问题
（1）要求投标单位确认所填报的开办费已完全满足招标文件之要求且为包干价，不论实际情况与投标单位估计有任何出入，亦不论有无设计变更，或设计变更有多大，一律不予以调整。
（2）要求投标单位确认工程量清单内填报的项目及数量均不是本合同的一部分，其准确与否的风险归投标单位，投标总价不会因工程量清单中的项目及数量有任何错误或遗漏而调整(除明确为暂定数量外)。
（3）要求投标单位确认工程量清单中以“项”为单位之项目所填报之费用均作为包干使用，不论今后实际情况与预期估计有任何出入一概不予调整。但若此等项目所说明的工程不需要执行时，则相关价款会在结算总价内作相应整项扣减。
（4）要求投标单位确认若招标图纸、工程规范等互相之间有矛盾，以较晚发出的为准，若同时发出的文件存在矛盾，则以较严格的规定为准，且必须同时符合国家有关规范、标准及政府相关部门的要求，所需的费用已包括在投标总价中。
（5）要求投标单位确认，无论在招标图纸上能否反映，因机电系统综合管线布置图布置之安排而导致管道、桥架、风管等项目相互避让、翻高翻低等情况所涉及之一切相关费用已包括在投标总价及相关项目之单价中。
（6）要求投标单位确认，对于管道、导线管、电线槽及电线电缆等项目，其为配合工地实际情形而需要绕过柱、梁、墙壁等配合工地实际情形之一切工作/材料/配件等涉及之费用已包括在相关项目之综合单价中。
（7）需复核投标单位提供的技术标是否满足要求，若投标单位选定的品牌不在业主方提供的品牌范围内，应要求其在议标时调整，满足业主方要求。
（8）应再次与投标单位确认招标范围及分工界面，以免其对标书要求存在误解，以保证报价范围正确。
（9）对于投标单位回标数量明确存在偏差的，议标时必须予以澄清要求其重新复核并调整，避免投标单位进行差别报价，从中渔利。
（10）应要求投标单位承诺清楚了解现场工地条件以及总承包单位的施工计划，并及时提出大型设备的进场计划及要求总包单位提供的配合。如因综合机电单位原因导致的总包拆改机房结构造成费用由综合机电单位承担。
（11）应要求投标单位承诺其已经了解工期节点要求，如因设备材料供货期无法满足要求需更换品牌的，业主方将不予增补任何费用，档次下降的，业主方将扣减相应金额。更换品牌需获得业主方书面认可。
（12）如果地下室预留预埋工作由总包单位完成的，议标时需要提醒综合机电单位进场后须复核总包预留预埋工作是否符合综合机电施工图纸要求，不符合要求须要求总包整改，满足要求后方可接收，接收后承包单位不得就预留预埋的准确性向业主提出索赔，所需的修补的费用已包括在综合机电合同总价内。
（13）需要求投标单位确认，若业主方认为有必要，可将综合机电范围内的部分工作划出给其他承包范围负责，不论业主方于定标前或于工程期间决定划出部分范围，相关之费用将从合同总价中扣除，综合机电单位不会因此而得到任何形式的费用或工期上的补偿。
（14）应要求投标单位承诺如在不同章节的工程量清单中对于同一设备材料填报单价不一致的，在变更时均以报价内合理最低的单价执行。
（15）应要求投标单位确认增减费的计算原则：
①施工条件及性质与合同清单的工作项目相同的，按合同清单中单价计；
②施工条件及性质与合同清单的工作项目类似的，则按合同清单中类似项目单价进行换算及折算，例如：清单中有DN25和DN40的镀锌电线管单价，但是缺少DN32的单价，DN32变更单价应采用插入法计，取在DN25和DN40之间；
③无法参考或换算的则以公平的市场价格协商确定。
8、评标报告注意事项
（1）基本信息：
Ø本项目基本信息及物业类型、标段划分范围。
Ø投标单位名称及与我司历史合作情况。
Ø本次招标的范围内容及与其他各机电系统的施工界面说明。
Ø综合机电单位的交付标准，主要简述机电单位的施工内容完成面以及是否存在配合小业主入住以后的后续配合工作等。
Ø甲供设备材料的范围、机电工程使用的主要设备材料品牌。
Ø招标过程简介。
（2）评标报告重点
Ø各投标单位每轮的投标报价汇总表，说明各轮报价中各投标单位的总价及排名的演变过程。
Ø说明各轮报价中产生价格演变的原因，特别是对于产生价格异动的情况。如无因大比例降价、改变中标次序等，均需要做出特别的说明分析，并给出结论性的意见。
Ø对于在招标过程中对招标方案有重大调整的应做出详细说明，并给出对投标总价影响的结论性意见。严禁对此类情况语焉不详。
Ø对于各投标单位的回标文件应进行逐家分析，说明各家投标单位填报的工程量偏多偏少、单价偏高偏低、错报漏报的情况影响的投标总价，写明针对这些不平衡报价以及错报漏报各投标单位议标时的调整情况，调整后标函是否已经符合招标文件要求，价格是否合理。
（3）招标结果分析重点
Ø业态单方、各分部系统单方分析。
Ø 从业态及各系统经济性指标进行与历史项目的对比分析。（一定是经调整后同口径下、相同的甲供界面、相同的合约招标界面）
Ø主要单价的分析。
应挑选造价比重较大的主要项目。例如管道、配管、电线电缆、桥架母线等，单价应与历史价对比（但需要留意考虑现时钢材与铜材价格与历史价格之间的比例关系）。
Ø费用组成的合理性分析。
招标结果分析应该包括各机电系统的供应及安装费比例，防止投标单位将安装价抬高，从而达到总价一致的情况下更换材料或进行拆除返工时更多获利的情况，一般大型设备安装费应占供应费10%左右，小规格管线安装费占供应费30%左右。（在投标总价中，计算供应总价与安装总价的对比关系。供应价低而安装价高，对甲方不利。）
Ø如果存在选择性报价项目的，在进行招标结果分析需将选择性项目总价纳入投标总价进行分析，避免投标单位在选择性项目上采取不平衡报价。
Ø与目标成本的分析对比（同口径下），明确结余率情况。
二：合同管控要点：
1.从毛坯改成精装、或从精装改成毛坯，都会造成大量浪费，是项目管理大忌。
2.一经定标，不轻易改变材料或设备；更不能轻易接受施工单位“建议”来修改材料设备各类功能。
3.水电的点位数量必须合理，避免事后增加，公区尤其容易发生增加点位情况；点位的位置必须安装至大致合理范围，减少精装施工时改动量。
4.由施工单位深化的设计成果，必须经过甲方书面审批，但不得增加造价。
5.不得遗漏系统。设计环节不得遗漏某些功能和某些系统图纸；合约环节不得遗漏发包范围。
6.要防范施工单位以各种理由更改材料设备品牌。不得不更改的，必须经过区域内合约、设计、工程三部门共同决定，并报区域负责人同意。任何单一部门、单一个人无权决定更改合同品牌。
Ø从合同成本管控、现场质量美观等角度，为减少管线交接打架可能出现的变更，应由综合机电单位主导共用支架排布（消防可分摊其所属的管道或防排烟支架施工内容）。
Ø应在施工过程中及时关注机电工程可能存在的偷工减料、品牌更换、以次充好的问题，防止图纸与现场施工严重不匹配问题。
Ø交房标准的复核确认，防止地区验收交付标准与图纸存在差异，避免导致误结算或转包干的情况。
Ø注意机电小专业的准备条件、方案、图纸的前置。小专业前期不容易引起注意，易忽视。经常出现到了需求阶段才临时增加功能需求或补充方案、施工图纸的情况，且其供电或供水前端基本条件均是由综合机电单位布设干线或干管，如前期对此预估不足，必然出现相关已完工程的拆改变更，个别情况甚至会出现不可逆的较大变更，如供电/供水容量问题。相关专业包括但不限于：太阳能/空气源热水、中水、雨污水处理、泳池SPA、机械车位、充电桩等。
Ø合同图纸的确认，从招标开始一直到议标完成，可能图纸会不断变化，需要及时更新图纸目录，并在定标后整理出最终的合同图纸，在合同图纸上加盖合同图纸章、日期等，对于总价包干的合同，合同图纸作为后期计算变更的原始基准图纸，对结算至关重要。
Ø注意甲供材料的领用，及时与应供量核对，避免施工单位随意领用，现场混乱施工，例如不同类型的电缆混用，结算时发生扯皮。
Ø对于签证单及联系单均应由变更指令覆盖，但对于成本人员需要明确，并不是有指令就有费用产生，成本人员需判定变更事项是否成立，变更内容是否已包括在原合同总价内，是否有变更责任方相对应的扣款等，并不是简单的计算变更费用即可。
