企业总包工程招标工作及合同管控要点

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本文目录：

招标条件
基本原则
承包范围
开办费、协调服务费注意事项
计量计价问题
工程量清单
评标议标问题
评标报告关注事项
合同管控要点

谁向我们索赔的最多？总包单位！评价一项总包工程招标工作做得好坏，索赔额的多少是做出判断的必要条件（不是充分条件）。

总包工程是否包括下述这些范围？

土方工程。
基坑支护工程。
桩基工程。
综合机电工程。

这些“大界面”在招标之前，一定经过慎重的会议讨论决定。区域合约部、区域工程部、项目总监、项目工程部这两级多个部门（简称“3部1人”）要参加。不能由合约部一家说了算，更不能由项目总监一人说了算。

我们的建议：

土方、基坑、桩基这三项，不宜包括在总包工程中。
这三项工程应该先行独立开工，争取后续总包工程的图纸设计时间和招标时间，理想的结果是：
这三项工程在2－3个月的时间内完成，而在这2个月的时间内，我们完成总包工程包干总价招标，这样前三项工程就可以实现与总包工程的“无缝”搭接。
（前三项工程，应该在当地办理单项工程临时施工许可证，或由监管部门默许先行开工。）

在进行开口招标时，综合机电工程不宜包括在总包工程中。

因为机电工程在进行工程量计算时“弹性”较大，容易扯皮；再者对于很多系统，除了管线常见和通用外，而对于设备类的项目，很难列得全面，而一旦设计图纸与暂定的工程量清单出现不一致，施工单位的“机会”就来了。

对于闭口招标的总包工程，可以包括综合机电工程。

一、招标条件:

（一）闭口招标时，施工图（不是方案图）。

开口招标时，要知道总建筑面积、地下建筑面积、地上建筑面积、栋号数、各栋建筑高度、特殊层高、层数、预制率及装配率、地下室的组织形式（N个独立地下室？统一的集中地下室？）、特殊建筑设计要求（比如外立面上的线条是多还是少？有无飘窗、有无空调机挑板或盒？）等等信息。因为这些信息，都与开办费和具体的单价的高低有关，施工单位容易扯皮。

（二）脚手架的形式种类、垂直运输设备的种类数量，甚至是预计其拆除时间。

脚手架对于外立面装饰、外立面保温、尤其是裙楼部位的装饰，能否使用或是否合用？要一次想清楚。此处容易扯皮。
另外，脚手架是否落地搭设，要考虑。如果落地，那么建筑物周边近距离内的管沟施工，就要等到脚手架拆除之后，才能开工。这项工作，要由项目工程部提出，区域合约部参与意见。
满搭架？还是爬架？造价不同，功效也不一样：满架贵，但对分包单位的施工速度要求不高；爬架便宜，但是分包单位的施工速度必须能与爬架升降的节奏吻合。

（三）施工现场平面布置要求

围墙的建设方案、施工道路方案、水电主管线的架设方案、场地硬化范围、临时建筑的规模和标准，等等。
这些都直接与开办费的多少有关，而且一旦定标，就不能轻易再改。

（四）工期

简单的一个XXX天或XX月是远远不够的。何时完工？何时竣工？其间的哪几个阶段工期是要求总包单位加以保证的？
达到±0，达到预售条件，封顶，砌筑完成，内抹灰完成，外抹灰完成，落架完成，垂直运输设备拆除，完工，这些时间节点都需要明确。
虽然工期不是评标的因素，但是，在合同中，工期的细节一定要规定清楚，工期管理是建设单位的一个“利器”。
强调：不切实际的工期，不得要求施工单位，你除了造成施工单位心理紧张提高报价以外，你实现不了那个不切实际的工期。

（五）质量标准

对于住宅工程来说，可以免谈，更不得提出不切实际的高标准（比如XX杯）。
但是对于公共建筑，比如酒店、写字楼、或地标性建筑，可以提出适当的标准（不宜过高，一般来说，要利用施工单位的荣誉感来达到我方的目的：即要让总包单位“送”我们一个质量奖杯）。

（六）文明施工标准

（关键要提出具体的措施，而不是简单地表示“做好文明施工”、得到多少分）。
需要强调的是，对于文明施工，甲方不得要求乙方达到当地样板工程（这是犯傻的做法），我们同样要利用施工单位的荣誉感。

（七）标段划分

内部掌握即可，不应在招标文件中“明显表示”。

二、基本原则:

（一）尽最大可能包干。

总包工程合同是住宅项目中最重要的一个专业标段，其特点是：
计价项目多，工程量大，计算规则难免有漏洞，暂定的内容与施工图不可能吻合，现场条件容易出现变化，施工工期长，总包单位与其他分包单位需要协调配合，技术变更多，等等。
包干的好处不必多说，而不包干的坏处我们品尝的也足够多。
所以，包干，可以守住自己的利益，施工单位无法进攻；而不包干，则无法维护自己的利益，只能任由施工单位从各个细节上索赔。

（二）中标原则。

在技术标合格的前提下，“合理（最）低标中标”是基本原则（不要随意地向其他人宣称“最低标中标”）。技术标，因其具有相当的“弹性”，所以不得将其授予一定的权重进入评标。对于废除经济（最）低标单位的技术标的，必须单独出具报告。
多标段评标时，必须以多标段合计投标总价作为评判原则，不得分开标段选择各自的最低标。

（三）调差问题。

总包工程的特点：
材料种类集中（钢筋、砼、板材、人工、水泥砂石有限的几种材料，而且地方材居多）、工期长（1－2年）。所以，易受市场材料和人工的价格波动影响。
建议：钢筋、砼允许调差，通常对于人工，不建议预设调差，等真发生了再按一般的规则处理。（对于物价上涨过快的特殊时期，其他大宗材料也可以调差）

调差要注意的问题：

确定调差的原点：以定标当月的公开信息为准（即便当月未发布信息），绝不能以合同内的报价为依据。
一定要依靠公开发布的、有公信力的、易于获取的信息。
如是官方信息，一定要以当地信息为准（地级市），而不要以大范围内的省或国家级的信息为准。
优先以具有公信力的公开网站信息为准。

免调幅度：不设免调幅度、或设置过高的免调幅度，都不合理。（想一想保险为什么设免赔额？）
不设免调幅度，只要市场有任何一点风吹草动，施工单位就申请你调差，很烦，很容易引起扯皮纠纷。
设置过高的免调幅度，相当于双方承担的压力都很大，比如约定钢筋涨幅10%以上才可以调差，那第10%的幅度是350－400元，作为施工单位，是承受不起的。建议的幅度是3%。

（四）开口合同开办费调整问题。

拟定开口工程量清单时，我们对于栋号、面积、层高、建筑高度等等信息，都把握不准，是一次性地包干不调，还是事先约定调整规则，由招标经办部门自定，因为你们能够掌握到更多的信息助于你们的判断。
但是，你们不要遗漏这个问题，如果准备不调，那就在议标时用书面语言讲清楚；如果准备调，那么规则怎么办？比如单栋楼的建筑面积并没有变化，但是楼变高了，按什么规则调整？

（五）甲供材料。

一定要过滤一次，看看有没有甲供材料在里面？

（六）协调配合服务的范围。

对于一般的住宅工程，总包单位是要履行协调服务责任的。
但是，对于公共建筑，比如集中商场、酒店、写字楼，综合机电工程、装修工程、幕墙工程、钢结构工程等专业工程，其造价甚至要比总包工程还要高，此时安排总包工程向其他专业工程分包单位提供免费的协调服务，就未必合适了。
除此之外，也应该每次都检视一遍标准《协调服务费项目》文件中，到底有哪些专业工程需要总包服务，哪些工程又不需要总包服务。

（七）建筑构造做法。

不同的设计院，可能会在图纸上提出不同的材料种类和工艺做法，但是，其经济性设计院却毫不关心，比如砌体用哪一种材料？地下室地面做法包括哪几层？甚至最直观的防水层是做一遍还是两遍？这些内容，涉及到我们造价控制，一定要把握，决不能任由设计院做决定。
在区域层级，应该编辑出当地统一的、经济的做法。
对于砌块种类及砂浆种类（预拌还是现抖？）在招标之前必须确定，不允许定标之后出现更改。

（八）总包单位“承前启后”事项。

如果总包单位进场前，现场已经有了施工单位完成了前置工序（比如桩单位移交桩、基坑单位移交基坑、降水单位移交降水系统和井点等等），那么总包单位要继续做好哪些事项？
总包单位将来将要移交哪些工序给后续施工单位施工（比如移交抹灰面给装修单位贴砖、移交外立面给保温施工单位、移交门窗洞口给门窗施工单位，等等），它应该做到什么程度和标准？
这些内容，如果在招标文件中无法体现，至少在议标时书面提出具体的要求。这是用法律（合同即是签约方之间的法律）来调整各施工单位之间关系所必须的做法，绝不能靠事后一张嘴来通过争吵解决问题。

三、承包范围:

(一）地下室与外墙之间的缝隙回填

必须交给总包做，也包括地下室顶板的覆土。（对地下室的防水保护，也有好处。）
在编制工程量清单时，不要忘了。

（二）防水工程

目前防水甲供，施工交给总包做。
设置清单的时候，注意设置好损耗率，避免甲供材结算扯皮。

（三）走火楼梯里面的装修

全部交给总包做，不要交给公共部位装修单位做。
在这个狭小的空间里，过多的施工单位挤在一起，很难配合，而且成品保护也困难，再者此处的质量观感效果要求不高，总包完全可以胜任。

（四）公共部位（电梯厅）的湿贴抹面基层

交给总包单位做，不要交给装修单位。
这样做的好处是：价格便宜，装修单位延迟进场使得现场管理难度降低。
至于有人担心总包单位做得不好，导致装修质量无法控制，前面已经提到，总包交出这些工序，接收方是要安排复核的，不符合移交条件的，由甲方安排责任方整改至合格为止。

（五）外保温和外墙涂料工程

目前外墙涂料甲供，供应、施工均由专业分包完成。
对于外墙保温，如果有可能，交给总包比较好（因为外墙的结构基层和建筑抹面基层，都很难保证平整）。
但现实问题是：在总包招标时，往往还未确定保温的具体材料和做法，所以，另行发包，也属合理。

（六）防火门，另行发包。

（七）栏杆，另行发包。

（八）屋面整体工程

包括保温、上人屋面的饰面，一定要全套交给总包做。如果你分给保温和装修单位，那将来屋面渗漏的责任，又无法划分了。

（九）洞口填缝收口

一般原则交给总包做，除非你能保证交给门窗单位做能做得好而且价格还便宜。

（十）室外工程（排水管井和道路）

一般原则交给专业分包做，而不是交给总包。

四、开办费、协调服务费注意事项：

脚手架费用列入开办费，非实体工程清单
模板列入实体工程量清单，非开办费清单
总包提供协调服务的专业分包施工水电费在总包合同范围内，生活水电费由各专业分包自行承担
大家需要注意积累数据，比如开办费占投标总价的比例关系、或每平方米开办费的单方造价是多少？

 五、计量计价问题：

基本原则

钢筋项目：接头或搭接、架立筋、临时措施性钢筋或钢板、地下室外墙止水钢板（或橡胶带）、后浇带两侧的收口措施（比如快易收口网）、钢筋的制作加工损耗。

模板项目：计量一般都不存在分歧，但是，对于模板支撑的使用时间上，可能会出现索赔。比如，在抢工过程中，本可拆除的支撑系统，甲方不准拆除，此时乙方能否索赔？

砌体项目：与砌体形成一体的过梁、圈梁、构造柱、反坎、拉接筋、木砖或用于固定门框的特殊砖块，强调不单独计费。

按此规则，类似于钢板止水带、施工缝具体的处理措施等，都不应该成为独立的计费项目。

抹灰项目：不要分层、一定要合并（甩浆、界面剂、底层、面层、表面处理等等），还要强调实际厚度与设计厚度出现差异时、配合比出现差异时，不得索赔。表面处理工序，不单独计费（拉毛面、压光面）。用于防开裂的钢板网费用，计入综合单价，不单独计费。某些随砌随抹的面层，不得单独计费，揉合到砌体单价中去。

从施工单位的心理看，不包括＝索赔。

工程量计量规则，务必与清单列项相对应，切勿东拼西凑、前后矛盾，所有矛盾之处，必将是施工单位“索赔”或“扯皮”的有利武器。

六、工程量清单：

纵向：三大块

开办费（基本措施费用）

实体工程清单

协调服务费。

（可以再加入补充的清单，比如点工单价表）

横向：

考虑标段划分（也可以叫组团、分区等）和实体工程栋号分组这两个问题。

优先考虑与标段匹配，即每一个标段，都应该有自己独立的开办费和协调服务费。

备选可行、但不甚科学的办法：

如果标段之间物业类型相似，而开办费和协调服务费又是一笔总数，可以考虑按建筑面积来拆分（要注意地下工程与地上工程对于开办费的不同分摊比例问题）。

开办费与协调服务费，在不同分部工程之间的分配：

一般来说，不再细分，即同一标段里，不再硬性区分地下室的开办费的数额或地下建筑面积单位方造价和地上工程开办费数额和地上建筑面积单方造价，因为，水平分割建筑物并且由不同施工单位来实施的可能性极小。

但是纵向切割，是可能的。比如一个大地下室，分成两单工程或标段，那么局部地下室与其上部结构可以设置单独的开办费和协调服务费。

先以标段为对象，来组织实体工程量清单编制；

后考虑栋号因素；

优先考虑每栋编制一个实体工程量清单。

如果按这个原则，将导致工程量清单过于庞大、页数过多、不利投标计算和标书审阅校核的话，可以将相同栋号的建筑物合并成一个实体工程量清单（栋号分组）。

混编的坏处：遇变更时不易核定和调整清单数量、不易核算中期已完工作量，万一再涉及到调整承包范围（栋号时）重新计量更麻烦，等等。

重要的机械设备，一定要指明数量。即我方对施工单位承建某一个具体标段所使用的重要机械设备，一定要罗列清楚，防止施工单位以“满足工程实际需要”为由，不愿意增加投入，导致工程进度缓慢、和无法向其它施工单位提供必要的、足够的协调服务。

比如：塔吊（还可以进一步指明具体的型号、规格、性能方面的要求）3台，双笼人货电梯3台，高速井架3台，等等。如果任由投标单位自定，将来会出现扯皮。

脚手架的种类。（由工程部决定）

脚手架的造价占开办费的比例非常高，在50%左右。

脚手架的种类与造价关联很大。

提升架最经济，但是，对于其它施工单位与总体工程进度的配合要求非常高，一旦有其它专业施工单位工程进度过慢，将导致脚手架是升降还是等待，都会产生不同的影响，将导致施工单位与我方、主包施工单位与其它分包单位之间产生纠纷和索赔，白白增加我方的现场管理难度。

满搭脚手架，用料多，价格高，但对于施工单位约束较小，只要能在脚手架拆除之前完成自己的专业工程施工，就不会再引发任何双方的矛盾。

脚手架对于特殊施工单位的配合。

一是裙楼装修施工单位，二是电梯安装单位。

建议：

裙楼施工单位另行搭设自己合用的脚手架，由电梯安装单位自行搭设井道的安装架。

对于外墙保温和装饰施工单位，因为在垂直方向上，它将长期地与主包单位并行施工（假使独立分判的话），只能顺便使用主包单位现有的脚手架。但若落架前无法保证涂料单位完成全部工序（例如面漆无法完成），涂料工程开办费中需考虑吊篮的费用。

重点解决专业工程穷举问题。

需要特别注意两点：

一是室外工程（即与建筑物本身没有关联的专业工程），是否需要主包单位提供协调服务？一般不需要。

二是户内精装修工程。如果有精装修，不要漏掉，如果没有，也要多留个心眼，可以请主包单位在议标时报出一个有效的价格备用。

对于非住宅工程，因为其它专业工程量特别大，比如酒店的精装修工程和机电工程，写字楼的机电工程、幕墙工程和钢结构工程，是否需要主包单位免费提供其在建筑物内的水电使用，可以具体地分析。

如果现场具备条件，可以由这些专业工程施工单位自行支付水电费，因为这笔费用很大，如果安排主包单位包下来的话，主包单位往往会报高价。

土建工程首先按部位功能区分工程量清单，再次按专业工种分别罗列工程量清单。若包括非土建工程的其他专业工种，例如基坑支护、土方工程、机电工程，则应单独设置清单。

功能部位的一般划分：地下室、裙楼、主楼。如果基坑支护与土方开挖工程这些分部工程也交给主包工程单位施工，那么第一步就要先编制“基坑支护与土方开挖工程量清单”（作为一个分部工程对待）。

专业工种，对于实体工程来说，一般包括：砼工程、砌体工程、抹灰工程、涂料工程、金属工程、防水工程、保温工程（如有）、杂项工程等等。一般来说，其编排的顺序，应该按照施工顺序进行，不得随意跳跃，以体现统一的逻辑思路。

主包工程量清单框架示例：（未考虑综合机电工程）

一标段（1#、2#、3#楼）

一号清单：      开办费清单（页码格式：1/1—1/N）

二号清单：      集中车库（页码格式：2/1—2/N）

三号清单：      1#楼（页码格式：3/GS）

三号清单之一：1#楼裙楼（页码格式：3.1/1—3.1/N）

三号清单之二：1#楼主楼（页码格式：3.2/1—3.2/N）

主包工程量清单框架示例：（未考虑综合机电工程）

四号清单：      2#、3#楼（页码格式：4/GS）

四号清单之一：2#、3#楼裙楼（页码格式：4.1/1—4.1/N）

四号清单之二：2#、3#楼主楼（页码格式：4.2/1—4.2/N）

五号清单：       协调服务费（页码格式：5/1—5/N）

投标总额（总结）：GS

工程量清单的格式要求

1、EXCEL表格。不应该用其它格式。

2、左右边距、天头地脚，应该统一、美观。

3、要有页码，且应该体现编号的规律。

一标段，一号清单是开办费，二号清单是实物工程量中的地下室工程，那么就可以从“1/2/1”开始编号，表示“一标段之二号清单的第1页”。将来如果本页的工程量清单出现修改，可以仅将此页发给投标单位，此时应该加一个“*”以替代原页码，如果发生两次修改，那就是“1/2/1**”来表示。

4、行高：设一个标准行高。因内容较多而自动换行、导致行高变化的，应该手工调整，基本原则是1.5倍、2倍、N倍、N.5倍，以保证每一页面的最后一根线条所在位置一致。

5、栏宽：不同的工程量清单（Excel表之Sheet），其各栏的宽度应该保持一致。数字栏目宽度设置，应该考虑数字的位数，比如出现百万位时，够不够宽？

6、栏目：最精简的栏目是：序号、项目名称（工程内容）、数量、单位、单价、合价，6个栏目。对于机电工程，可以增设“供应单价”一栏，原单价栏改为“安装单价”。除此之外，对于普通工程，不要再搞“主材价”、“人工费”、“机械费”等等栏目。项目编码，建议不设。

7、每一计价项目，都给予独立的编号：即页码+字母顺序。例：2.1/3 A

8、每页必须独立搞小计。其目的是保证任何一页如有错误或修改，其数字或金额都不会影响到其它页。

9、表格内，不要设置无谓的横线。过多的横线，页面看起来凌乱，内容亦不易清晰识别。

10、表内的文字，要注意使用“加黑”、“下划线”以作为该类计价项目的“统领”作用。

11、每一页，应该下方留有1/3的空白，不要用完，以防止该项内容有任何增补时，影响后面的页面的内容排版。

12、文字描述：这是核心功夫。一定要完整、严密地表述一个计价项目，而不是简单地用一个词或一句话概括。描述的内容还要结合工程量的计算规则和报价要求、甚至将工艺要求的细节一并表达出来。只会用简单的一句话或一个单词来表达，是远远不够的。

13、计价项目的设置原则。适当地合并、而不是无限地细分（例：抹灰工程）；辅助项目应该并入主项目、而不是单独计价（例：钢筋的接头方式、止水钢板、马凳筋等）；由规范决定数量的小项目，不应该单独计价，应该并入主要项目（例：墙内的构造柱）。

14、项目的排列顺序：有规律，逻辑顺序清晰。

七、评标议标问题：

防止施工单位在合同管理过程中，“透支”未来的工程款，而给甲方带来合同风险。

投标方法：刻意加大地下室工程的数量、减少上盖工程的数量；刻意提高地下室项目的单价、而降低上盖项目的单价；刻意提高先施工项目的单价、而降低后施工项目的单价。这么做的目的，都是为了先获得大量工程款，一旦出现纠纷时，对方已经赚到了比全部工程利润率更高的前期施工工序，此时对方已经“有恃无恐”，而甲方一旦解约，只能吃亏。

辅助项目价高、而永久性项目价低。

最典型的就是开办费价格过高，而实体价格过低。一旦市场上有价格波动、或工程变更数量较大，施工单位就到处声称“价格太低”、“亏本”等等。一旦出现停工、延误，施工单位的索赔金额就比正常水平大。协调服务费，也属于这种现象。

涉及观感质量和关键质量的项目价格过低。

常见的现象是：抹灰面价格过低，完成质量不好，施工单位的理由是“抹灰价格太低了”，而不明真相的工程部负责人、甚至项目和区域负责人都可能认为施工单位说的对。防水项目单价低，渗漏也就有了“理由”。砌体的价格也要注意，防止材料价格过低，否则一旦涉及材料替换，甲方损失就大了，而乙方则投机成功。

总之，各个价格，一定要达到“全面的平衡”。

对于过高和过低的价格，一定要保持“敏感性”，既要防止施工单位失误、也要防止其恶意占便宜。绝对不能想当然地认为，反正是包干的，只要总价低，就行了。开口合同则更需重视。

闭口招标要注意投标单位对于发包范围的“增补”，是否符合甲方的发包本意？

一定要要求投标单位同意我方对于价格进行“平衡调整”。在第二轮、第三轮议标时，要提出直接的调整意见，比如抹灰项目整体提高36%（或某个项目单价调高至15.80元/m2）、防水项目提高18%、砼项目整体降低3.6%，等等。

要复核有无算术错误。如有，需要在议标问卷中提出来。

要从开办费项目的报价，来分析投标的施工组织方案是否符合我方的要求。

对于候选中标单位，其议标回复中有任何含糊或疑问的，一定要再次澄清。

八、评标报告关注事项：

1.   物业类型：

别墅（独栋、双拼、联排等）；

多层（强调有无电梯）；

小高层（说明层数）；

高层（说明层数）；

超高层（说明层数）；

地下室（说明层数）；

裙楼（说明层数）。

有PC的要单独说明。

2.   结构形式：要说明。

对于低层建筑，可能是框架；对于小高层及以上建筑，可能是框剪；对于超高层的非住宅项目，可能还有钢结构（使用钢结构之后，钢筋和砼用量会相应减少）。

层高因素：

2.8m？

2.9m？

3.0m？

3.3m？

4.   赠送面积：

赠送部位的类型（挑空？围合封闭？未计入合法面积的阳台？等）和面积比例。

5.   屋面形式：

平？

坡？

对于别墅类物业，甚至要说明大概“坡度”。

6.   技术指标：

最关键的两项：钢筋、砼。

（模板数量：因其与砼直接相关，所以，不是关键指标）

7.   口径因素：涉及到科目规定和分判习惯。

（1）屋面工程：属于地上“土建工程”科目，进行造价分析时不要遗漏。如果其中的部分不属于发包范围的，要说明清楚。

（2）外立面基层抹灰：属于地上“土建工程”科目，不要划归外立面保温涂料工程中。

（3）公共部位的抹灰工程：大堂、电梯厅、走火楼梯间。

（4）任何时候，以单方计算造价时，一定要包括“开办费”。

市场因素：

注明当时几项主要材料的市场成交价格（不是当地政府部门公布的信息价），砼、钢筋、砌体等。

以分物业类型的单方造价指标为准：（科目口径）

地下室：X,XXX元/m2；

裙楼：  X,XXX元/m2；

主楼：  X,XXX元/m2。

不得以全部建筑面积为口径计算出一个统一的单方指标（这种指标无法与其他项目对比，自然没有意义）

PC部分要单独分析，不得将PC楼栋与非PC楼栋混为一谈。

进行主要项目单价对比分析的项目数量：

绝不能将清单所有的项目通过电脑的剪贴照单全列。（如果你真是这么做了，就彻底暴露了你的不思考、懒惰、无能）

同一种材料有不同规格的，不应全列：

C15、C20、C25、C30、C35、C40……

可以选择1－3种最主要的规格，进行单价对比，比如，对于砼，可以选择C30一项。如果你能计算出总平均数，亦可，例如：本工程“砼平均单价”。

要进行主要项目的工程数量对比分析。钢筋、砼、模板、砌体、抹灰（天花、内墙面、地面、外立面等）。

开办费要进行对比分析。

对于非主包工程，这一项可以以“总额”或“比例”的形式，一笔代过，但是，对于主包工程，要再进一步：除总额、比例外，还要折算成“单方开办费”进行分析，此外，也要对开办费的内容进行分析，比如，塔吊多少钱一台？脚手架有多少平方米？每平方米报价多少钱？水电费有多少？临时道路工程总价多少？等等。

不要将同类物业，再分栋号进行对比。（这样做，没有意义）

不必针对不同专业工程进行造价对比，比如，砼总额多少钱，钢筋总额多少钱，模板总额多少钱，等等。

九、合同管控要点：

总包工程金额大、执行周期长、可变因素多（市场变化、政策变化、甲方关于施工速度的要求、总包与分包之间的协调配合等等），所以，总包合同管理难度最大。甲方需要保持警惕，不“授人以柄”，避免为对方创造索赔机会。

1、总包单位进场后，必须要由甲方划定其临时设施用地范围、仓储用地范围、加工场地范围，不得任由总包单位自行占用、使用现场场地，以防其它分包开工后，现场场地全部被总包占用、而无法划拨给分包单位以必要的现场场地。

2、在招标期间至总包单位进场前，必须要预判现场的交接条件，明确告知总包单位，以防进场后以“不符合预期”为由拒绝进场或提出索赔。

3、甲方未开发的空地，不得轻易许诺总包单位使用！项目如需安排总包单位使用甲方未开发地块的，必须由项目负责人向集团合约管理中心征求意见。（往往发生甲方加快开发节奏，提前要求总包单位搬迁的情况，此时将引发总包单位大额索赔。）

4、甲方要重视“工期管理”。属于甲方阻碍了总包单位施工进度的，要记录在案。属于总包单位施工速度达不到合同要求的，也要记录，将来用于反索赔。因甲方原因，导致施工单位停工的，我方一定要记录清楚，必要时可以用录下视频。

5、遇有较长时间停工的，甲方一定要提出具体的停工期间现场管理方案，否则将来无法核定停工期间总包所发生的费用。

6、脚手架、塔吊、电梯这几类开办费用，金额很大，何时应该拆除，应该有约定，以防总包以拆除过迟、占用时间过长向我方索赔。

7、设有材料调差条款、且发生价格涨跌幅较大的，合约管理人员一定要与总包单位“月月清”：当月进场多少材料？当月公认的价格是多少？未触发调差的，也应与总包单位每月书面确认一次。（双方确认：本月进场XX材料NNN吨，本月价格是多少，无需调差，等等）

8、对于总包单位提出的材料替换、或新材料新工艺，要保持警惕，未经合约、工程、设计三部门共同讨论，任何一个部门都无权向对方承诺。涉及金额超过区域授权标准的，必须经集团审批方为有效。

9、不准总包单位向分包单位收取“管理”费用。如确需收费以实现管理目的的，费用必须交至甲方账户，由甲方协助总包单位监管分包单位。

10、避免在定标之后及施工过程中进行施工方法变更（改变脚手架种类、增加临时措施、改变施工顺序、提高施工标准等）。

要在合同中约定机械设备及周转材料的使用期限。

现场工作面交接要做好移交清单，尤其土方（移交标高需四方确认）、外立面、精装修，避免后期扯皮。

现场因无证施工、环境治理，销售节点调整等原因引起停工，必须明确实施方案，成本人员应及时介入，清点现场已完工程量，闲置机械、临时设施，现场材料及人员情况；合理安排后续措施，掌握真实情况，做到心中有数，有依有据。

不得占用未开发空地搭设临设或作为材料堆场、加工场地。避免迁移索赔。

工程设计变更，及时审批，不得积压；改变工序、工艺、做法均需审批，不允许单一部门决策；现场签证，尤其是大额隐蔽性工程，成本人员务必现场见证。

审核进度款需精细，不得以笼统的百分比审批付款总额，做好施工过程中工程量记录，避免调差扯皮。

需关注材料、劳务的价格变动情况，保持市场变化的敏感度。